Suomen kiinteistömarkkinoiden asema kansainvälisessä toimintaympäristössä
Suomen kiinteistömarkkinat ovat kansainvälisesti tarkasteltuna suhteellisen pienet, mutta samalla vahvasti kansainvälistyneet. Markkinan rakenne ja sijoittajakenttä tekevät siitä kiinnostavan, mutta myös herkän globaalien talous- ja geopoliittisten muutosten vaikutuksille.
Raportin Mistä KIRA-ala puhuu 2025 – Suomen kiinteistömarkkinat geopolitiikan myllerryksessä mukaan Suomen kiinteistömarkkinat ovat viime vuosina kehittyneet osaksi laajempaa pohjoismaista sijoitusmarkkinaa, jossa pääoma liikkuu maiden välillä aktiivisesti.
Ulkomaisen pääoman merkitys markkinoille
Ulkomaisten sijoittajien merkitys Suomen kiinteistömarkkinoilla on kasvanut huomattavasti viimeisen vuosikymmenen aikana. Vuonna 2010 ulkomaisten sijoittajien osuus kiinteistökaupoista oli noin viidennes, mutta myöhemmin osuus on noussut merkittävästi suuremmaksi.
Samalla koko kiinteistösijoitusmarkkina on kasvanut nopeasti. Ammattimaisen kiinteistösijoitusvarallisuuden arvo Suomessa oli vuoden 2024 lopussa noin 95,8 miljardia euroa.
Ulkomainen pääoma on tuonut markkinoille lisää likviditeettiä ja kilpailua erityisesti suurissa kiinteistökaupoissa. Toisaalta markkinoiden riippuvuus kansainvälisestä pääomasta tekee niistä myös alttiimpia globaalien sijoitusmarkkinoiden muutoksille.
Suomen markkina osana pohjoismaista kokonaisuutta
Kansainväliset sijoittajat tarkastelevat Suomea usein osana laajempaa pohjoismaista kiinteistömarkkinaa. Pohjoismaita yhdistävät muun muassa:
-
vakaa toimintaympäristö
-
vahvat instituutiot
-
kehittynyt sääntely
-
läpinäkyvät kiinteistömarkkinat
Suomi sijoittuu myös kansainvälisissä vertailuissa korkealle kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyydessä. Tämä on yksi keskeinen tekijä, joka houkuttelee kansainvälisiä sijoittajia markkinoille.
Pienen markkinan erityispiirteet
Suomen kiinteistömarkkinoiden suhteellisen pieni koko vaikuttaa markkinoiden dynamiikkaan. Pienemmillä markkinoilla yksittäisten sijoittajaryhmien päätökset voivat vaikuttaa markkina-aktiivisuuteen voimakkaasti.
Tämä näkyy erityisesti kiinteistökauppojen volyymeissa, jotka voivat vaihdella voimakkaasti eri vuosien välillä. Kansainvälisten sijoittajien aktiivisuus vaikuttaa merkittävästi siihen, kuinka vilkkaasti markkinoilla käydään kauppaa.
Samalla kotimaisen sijoittajakentän merkitys korostuu tilanteissa, joissa kansainvälinen pääoma vetäytyy markkinoilta.
Kiinteistösijoittamisen rakenne Suomessa
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla toimii useita sijoittajaryhmiä, kuten:
-
institutionaaliset sijoittajat (esimerkiksi eläkeyhtiöt)
-
kiinteistösijoitusyhtiöt
-
kiinteistörahastot
-
ulkomaiset sijoittajat
Institutionaaliset sijoittajat ovat perinteisesti olleet keskeisessä roolissa Suomen markkinoilla. Samalla kansainväliset sijoittajat ovat kasvattaneet rooliaan erityisesti suurissa kiinteistöportfoliokaupoissa.
Markkinan rakenne on kuitenkin muuttunut viime vuosina. Rahoituksen saatavuus, korkotason nousu sekä geopoliittinen epävarmuus ovat vaikuttaneet sijoittajien aktiivisuuteen.
Suomen kiinteistömarkkinoiden vahvuudet ja haasteet
Raportin mukaan Suomen kiinteistömarkkinoilla on useita vahvuuksia, jotka tukevat niiden houkuttelevuutta sijoituskohteena. Näitä ovat muun muassa:
-
vakaa toimintaympäristö
-
kehittyneet pohjoismaiset kiinteistömarkkinat
-
markkinoiden läpinäkyvyys
-
selkeä sääntely
Samalla markkinoiden haasteita ovat erityisesti:
-
markkinoiden pieni koko
-
heikko likviditeetti verrattuna suurempiin markkinoihin
-
kotimaisen pääoman rajallinen määrä
Näiden tekijöiden vuoksi Suomen kiinteistömarkkinat voivat reagoida voimakkaasti kansainvälisen talouden muutoksiin.
Tulevaisuuden näkymät
Vaikka markkinat ovat viime vuosina olleet epävarmuuden keskellä, Suomen kiinteistömarkkinoiden perusfundamentit ovat edelleen vahvat. Vakaa yhteiskunta, läpinäkyvä markkinaympäristö ja toimiva sääntely tekevät Suomesta edelleen kiinnostavan kohteen kansainväliselle pääomalle.
Tulevaisuudessa markkinoiden kehitykseen vaikuttavat erityisesti korkotason kehitys, talouskasvu sekä sijoittajien riskinottohalukkuus.
