Blogi: Taloyhtiöiden vastikeongelma
06.10.2025
Viime vuosina on näkynyt mediassa juttuja liiketilojen aiheuttamista ongelmista taloyhtiöille.
Esim.:
Sastamalan kunta myi uimahallin sadalla eurolla naiselle, joka jätti vastikkeet maksamatta.
Sijoittaja myi Hämeenlinnassa liiketilat eurolla ostajalle, joka jätti vastikkeet maksamatta. Nyt rästejä on 130.000 €.
OP myi Pieksamäellä liiketiloja muutamilla kympeillä ulosottovelkaisille, jotka jättivät vastikkeet maksamatta.
Näissä kaikissa idea on sama. Omistaja omistaa liiketilan, jota ei saa vuokrattua eikä myytyä. Eli liiketila syö rahaa, eikä tuota mitään nyt eikä tulevaisuudessa.
Sillä ei sinällään ole väliä, miten omistaja on päätynyt omistamaan kyseiset liiketilat. Joku on saattanut ostaa ne markkinahintaan 20 vuotta sitten, vuokrannut niitä kaikenlaisille yrityksille.
Tämä on varmasti ollut ihan kannattavaa toimintaa, sillä toimitilojen vuokratuotto on varmaankin ollut mitä tahansa 5-20 % välimaastossa. Eli tilat ovat hyvinkin voineet maksaa itsensä takaisin kerran tai parikin.
Mutta maailma on muuttunut, ja Pieksamäen liiketilalle ei enää ole samanlaista kysyntää kuin ennen.
Joskin kyseisen tilan kohdalla kysyntä katosi jo 20 vuotta siten… OP oli pitänyt vanhaa konttoria tyhjänä 20 vuoden ajan, kunnes sitten keksi miten päästä siitä eroon.
Tässä problematiikassa on paljon samaa kuin golf- tai lomaosakkeissa. Käyttöä niille ei oikein ole, mutta vastikkeet pitää silti maksaa.
Liiketilojen ongelma on vaan suurempi, koska usein (vanhoissa) liiketiloissa on vastikekerroin. Eli jos asunto maksaa vastiketta 4 €/m2, niin liiketila voi maksaa 2-3x, eli 8-12 €/m2. Eli esim. 200 m2 liiketilan vastike voi helposti olla pari tonnia kuussa. Ja jos vuokraa ei tule lainkaan, niin kyllähän se harmittaa maksaa vastikkeita joka kuukausi. Tällöin liiketilan arvo on käytännössä negatiivinen. Sillä olisi käyttöarvoa tilan käyttäjälle, mutta koska näitä ei ole, on arvo käytännössä purkukustannusten verran pakkasella.
Ja toisaalta liiketilan purkaminen taloyhtiön kivijalasta on mahdotonta. Se toki voidaan muuttaa asunnoksi mikäli byrokratia tämän sallii. Ja nämä asunnot myymällä tai vuokraamalla taloyhtiö saa tuloja. Mutta taloyhtiön ei kannata ostaa tilaa, koska sehän tuottaa jo nyt pari tonnia kuussa vastikkeita. Mikäli se ostettaisiin, pitäisi taloyhtiön itse maksaa nämä vastikkeet, eli käytännössä nostaa asukkaiden vastikkeita vastaavasti.
Ja tästä taas seuraa se, että omistajan on parempi antaa tila ilmaiseksi, tai jopa maksaa siitä vähän, kunhan pääsee eroon. Ja siten säästää tulevaisuuden vastikemaksut.
En tiedä linkkien takana olevista jutuista muuta kuin mitä jutuissa kerrotaan. Mutta en silti yllättyisi, mikäli kauppahinta olisi ollut korkeampi kuin jutussa mainitut.
Miksi luottotiedoton ”ostaisi” liiketilan muutamilla kympeillä? Oletettavasti hänelle on pitänyt antaa kauppakirjan ulkopuolella jotain muuta vastinetta. Onko se sitten ollut ulkomaanmatka, rahaa ruskeassa kirjekuoressa, kossupullo, tai vaan taitavan myyntimiehen puhe, en tiedä.
Joka tapauksessa tämä on keino päästä eroon liiketiloista helposti. Ja sitten vaan kerrotaan, että en tiedä mitä ostaja tekee omaisuudellaan.
Kun tämän ketjun kulkee läpi, huomaa, että liiketila päätyy taloyhtiön omistukseen joka tapauksessa. Uusi omistaja jättää vastikkeet maksamatta, jolloin taloyhtiö pitää ylimääräisen yhtiökokouksen ja ottaa tilan haltuunsa.
Lopputilanne? Muut osakkaat maksavat vastikkeet joka tapauksessa, mutta kuluja tuli sekä tilan alkuperäiselle omistajalle, että taloyhtiölle haltuunoton kuluista.
Voisiko tämän ongelman välttää jotenkin? Ei ehkä kokonaan, mutta sen aiheuttamia seurauksia voisi minimoida.
Taloyhtiö voisi kohtuullistaa liiketilan vastiketaakkaa esim. poistamalla vastikekertoimen. Pitäisikö joku omistaja tilaansa pidempään ja maksaisi ”vain” tonnin kuussa tyhjästä tilasta? Ehkä, ehkä ei. Mutta taloyhtiölle on parempi saada tonni kuin ei mitään.
Mikäli pätevä hallitus ja isännöitsijä näkevät, että lopputulema on joka tapauksessa se, että tila päätyy yhtiön haltuun, voisi sen tehdä suorana kauppana ja välttää kauppaan liittyvät hämäryydet ja kustannukset.
Yhtiö voisi ehdottaa tilan omistajalle, että hän maksaa heille haltuunoton kustannusten verran rahaa, ja vastineeksi yhtiö ottaa tilan haltuun.
Tiedän hyvin miten hankala asia tämä on yhtiökokouksessa. Voi olla jopa mahdoton saada läpi ehdotusta, että ”maksetaan me asukkaat osa liiketilan vastikkeista”.
Vastaväitteinä tulee varmasti:
-
Tilan omistaja tiesi vastikkeen ostaessaan tilaa, oma vika.
-
Tilasta aiheutuu suhteessa enemmän kuluja taloyhtiölle kuin asunnoista, sen kuuluukin maksaa suhteessa korkeampaa vastiketta.
-
Minulla ei ole varaa maksaa korkeampaa vastiketta.
Kyllä, omistaja tiesi vastikkeen ostohetkellä, jolloin liiketoiminta kannatti. Sitten tilanne muuttui, ihmisiä muutti muualle, ostovoima laski, työttömyys lisääntyi jne. ja nyt liiketoiminta ei enää kannata.
Kyllä, tilasta aiheutuu enemmän kuluja kuin asunnosta, joten eettisesti sen kuuluisikin maksaa korkeampaa vastiketta. Mutta kun bisnes ei kannata niin se ei kannata.
Ymmärrettävää, että ei ole varaa maksaa korkeampaa vastiketta. Mutta se on edessä joka tapauksessa kun liiketila jättää vastikkeensa maksamatta.
Ennakoidusti tätä problematiikkaa voi välttää sillä, että kun rakennusliike rakentaa uudiskohteen, se asettaa heti alkuun liiketilalle 1x kertoimen, tai jopa 0,5x kertoimen vastikkeeseen.
Tällöin liiketilan vuokraus voi olla kannattavaa liiketoimintaa, ja se jatkuu. Parhaimmillaan se tuottaa myös lisäarvoa asukkaille, kun alakerrassa on kiva kahvila tai ravintola.
Parasta olisi, että kaavoittaja ei pakottaisi rakentamaan liiketiloja. Nyt kun näin tehdään, niin rakennusliike luonnollisesti jyvittää liiketilan kuluja asuntojen hintoihin. Se tietää, että liiketilaa on vaikea myydä.
Tilan myyntiä helpottaa matalampi kauppahinta, joka onnistuu nostamalla asuntojen hintoja. Samaa tehdään autopaikkojen kohdalla.
Niiden rakentaminen maksaa paljon enemmän kuin mitä niistä ollaan valmiit maksamaan. Joten asunnot maksavat osan näistäkin.
Toivotan rohkeutta ja viisautta tyhjien liiketilojen kanssa kipuilevien taloyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille. Tarjolla on vain huonoja vaihtoja, mutta niistä kannattaa valita se paras.
(Bllogi on tähän saakka julkaistu aiemmin Asuntopehtoorin blogissa, jatkuu kuvan jälkeen)
Miten toimitilavälittäjä voi auttaa?
Edellä kuvattu problematiikka voi tuntua toivottomalta tilanteelta, mutta oikea-aikainen ammattilaisen apu voi merkittävästi vähentää tappioita ja löytää ratkaisuja.
Monessa tapauksessa liiketilan omistaja odottaa liian pitkään. Mitä aikaisemmin tilanne tunnistetaan ja ryhdytään toimenpiteisiin, sitä paremmat mahdollisuudet on löytää ratkaisu ennen kuin tilanne muuttuu kestämättömäksi.
Toimitilavälittäjän roolit ongelmanratkaisussa:
1. Realistinen markkina-arvio
Ensimmäinen askel on aina selvittää, mikä on tilan todellinen markkina-arvo juuri nyt. Kokeneella toimitilavälittäjällä on ajantasainen näkemys alueesi liiketilamarkkinoista - mitä tiloja on myyty, millä hinnoilla, ja mikä on realistinen vuokrataso.
Tämä arvio voi olla karu totuus omistajalle, joka muistaa varmasti, mitä itse on liiketilasta maksanut ja/tai millaista vuokraa tilasta on aiemmin saatu, mutta realistinen käsitys tilanteesta on välttämätön lähtökohta kaikille jatkotoimenpiteille. Ilman sitä saatetaan tuhlata aikaa ja rahaa yrittämällä vuokrata tai myydä tilaa epärealistisella hinnalla.
Välittäjä osaa myös arvioida, mitkä tekijät vaikuttavat tilan arvoon - onko kyse sijainnista, tilan kunnosta, järjestelystä vai markkinatilanteesta yleisesti. Tämä auttaa hahmottamaan, onko tilanteeseen mahdollista vaikuttaa vai onko kyse muuttumattomista tekijöistä.
2. Vuokralaisen etsintä
Vaikka sinusta saattaa tuntua, että tilallesi ei ole ketään kiinnostunutta, ammattilaisella on työkalut ja verkosto, jotka voivat muuttaa tilanteen. Toimitilavälittäjällä on laaja yhteyksien verkosto yrityksiin, jotka etsivät tiloja, kokemus siitä, miten tilaa pitää esitellä ja kuvata, jotta se houkuttelee oikeita kiinnostuneita ja tuntemus siitä, mikä toimiala tai yritystyyppi voisi olla kiinnostunut juuri tämäntyyppisestä tilasta.
Välittäjä osaa myös neuvotella sopimuksista ja auttaa laatimaan vuokrasopimukset niin, että ne suojaavat omistajaa tulevaisuudessa.
3. Käyttötarkoituksen muutoksen arviointi
Joskus ratkaisu on ajatella laatikon ulkopuolelta. Entinen ravintola voisi toimia harrastustilana, vanha liike toimistotilana, tai liiketila voitaisiin muuttaa kokonaan asunnoiksi.
Toimitilavälittäjä tuntee paikalliset markkinat ja osaa arvioida sen, olisiko toisenlaiselle toiminnalle kysyntää kyseisessä sijainnissa ja myös mitä konkreettisia toimia ja lupia muutos vaatisi, sekä minkälaiset kustannukset ovat suhteessa hyötyyn.
4. Yhteistyö taloyhtiön kanssa
Tämä on ehkä välittäjän tärkein rooli näissä ongelmatilanteissa. Usein liiketilan omistaja ja taloyhtiö ovat vastakkainasettelussa, vaikka molemmilla olisi sama tavoite: saada tilanne ratkaistua mahdollisimman vähillä tappioilla. Toimitilavälittäjä voi toimia neutraalina kolmantena osapuolena, joka auttaa osapuolia ymmärtmään toistensa tilanteen.
Esimerkiksi jos taloyhtiö harkitsee vastikekertoimen alentamista, välittäjä voi antaa arvion siitä, miten paljon tämä parantaisi tilan vuokrattavuutta tai myytävyyttä. Tai jos pohditaan, että taloyhtiö ottaisi tilan haltuun sovinnolla, välittäjä voi arvioida, millä vuokratasolla tila olisi realistisesti vuokrattavissa ja mikä olisi järkevä korvaus omistajalle.
Tämä yhteistyö voi säästää kaikilta osapuolilta merkittäviä oikeudellisia kuluja ja aikaa, kun asiat saadaan sovittua neuvottelemalla sen sijaan että mennään pakkohaltuunoton kautta.
5. Vaihtoehtoisten ratkaisumallien selvittäminen
Perinteinen vuokraus tai myynti eivät ole ainoat vaihtoehdot. Toimitilavälittäjä tuntee erilaisia joustavia ratkaisumalleja, jotka voivat toimia tilanteesta riippuen: alivuokraus, yhteiskäyttösopimukset, pop-up-tilat, tai vaiheittainen siirtyminen yhtiön omistukseen hallitusti. Ammattilainen tuntee nämä vaihtoehdot ja osaa arvioida, mikä malli voisi toimia juuri sinun tilanteessasi, ja auttaa sen toteuttamisessa käytännössä.
Kun pitää myydä , oli hinta mikä tahansa
Jos päätös on tehty, että tilasta on päästävä eroon, on tärkeää tehdä se oikein. Läpinäkyvä prosessi auttaa välttämään harmaita kauppoja ja niiden aiheuttamia lisäongelmia taloyhtiölle. Kuten alkuperäisessä tekstissä kuvattiin, luottotiedottomalle "ostajalle" myyminen ei ratkaise ongelmaa vaan siirtää sen vain eteenpäin ja aiheuttaa lisäkustannuksia osapuolille.
Jos sinulla on tyhjä liiketila, josta vastikkeet alkavat painaa, ota yhteyttä. Mitä aikaisemmin tilanne tunnistetaan ja siihen puututaan, sitä enemmän vaihtoehtoja on jäljellä. Autamme myös taloyhtiöitä, joiden haltuun liiketila on päätynyt haltuunoton kautta tai siirtymässä yhtiön omistukseen. Alueelliset yhteyshenkilömme löydät täältä.
Miika Vuorensola, Asuntopehtoori Oy ja Logistila Oy toimitusjohtaja
