Blogi: Vuokranantaja jää saneerausvelkojana altavastaajaksi
12.10.2025
Pitkä, määräaikainen sopimus sitoo vuokralaisen ja vuokranantajan koko sopimuskaudeksi. Se lisää kiinteistön arvoa, koska kärjistetysti toimitilan arvo vastaa sen tulevien nettotuottojen nykyarvoa. Malliin ilmestyy ongelmia, mikäli vuokralainen ajautuu maksuvaikeuksiin. Yleensä ensiapuna vuokranantaja laittaa kohteen uudelleen vuokrattavaksi, mutta se sitoo aikaa ja aiheuttaa kustannuksia. Vaikeasti vuokrattavien toimitilojen kohdalla riski uudelleen vuokrauksen viivästymisestä on jo valmiiksi merkittävä.
Toimitila-alalla kiinteistön arvo lasketaan useimmiten tuottoarvolähestymistavalla, jossa omaisuuden arvo johdetaan sen tuottamien tai odotettujen tulevien kassavirtojen nykyarvosta. Kun kassavirrat on pitkällä vuokrasopimuksella suojattu, vaikuttaa se positiivisesti kohteen arvoon.
Toimitilavälittäjät hyvin tietävät, että pitkä sopimus tuo eniten lisäarvoa kiinteistönomistajalle ja se huomioidaan usein myös toimitilavälittäjän palkkiossa. Välittäjän työpanos on melko vakaa sopimuksen kestosta huolimatta, mutta saatu hyöty omistajalle on paljon suurempi, jos vuokralainen sitoutuu pitkäksi aikaa.
Viime vuosien myllerryksessä on vuokralaisprofiili noussut aiempaa suurempaan rooliin. Luonnollisesti pitkä määräaikainen sopimus antaa suojaa vain, jos vuokralainen on maksukykyinen.
Esimerkki asiasta saatiin kun korkein oikeus otti syyskuussa ennakkopäätöksessään KKO 2025/77 kantaa siihen, mitä on pidettävä yrityssaneerauslaissa kohtuullisena korvauksena vuokranantajalle aiheutuneesta vahingosta, kun saneerausvelallinen irtisanoo määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesti.
Osana saneerausmenettelyä velallinen voi irtisanoa liikehuoneiston vuokrasopimuksen päättymään ennenaikaisesti kahden kuukauden irtisanomisajalla, riippumatta vuokrasopimuksen ehdoista. Vuokranantajalla on tällaisessa tilanteessa oikeus korvaukseen, joka käsittää aiheutuneet välttämättömät kustannukset sekä kohtuullisen korvauksen muusta aiheutuneesta vahingosta.
Annettu päätös selvensi kiinteistönomistajan riskiä. Tyhjästä kiinteistöstä aiheutuu menetettyjen tuottojen lisäksi ylläpitokustannuksia, mahdollisten
muutostöiden kustannuksia, jotka eivät ole ehtineet kuollettua sekä uudelleenvuokrauksen kustannuksia, kuten mahdollisesti alempi vuokrataso.
Esimerkissä ammattimainen kiinteistönomistaja oli laatinut pitkäaikaisen, määräaikaisen vuokrasopimuksen Pohjois-Karjalassa sijaitsevaan palvelukotikohteeseen. Vuokralainen oli päässyt vaikuttamaan rakennuksen räätälöintiin siten, että vuokrakohde on palvellut yhtiön harjoittamaa palvelukotitoimintaa. Vuokralainen ajautui yrityssaneeraukseen ja irtisanoi vuokrasopimuksen tämän myötä ennenaikaisesti.
Vuokranantaja vaati korvauksena vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä 2 miljoonaa euroa, mutta vuokralaisen saneerausohjelma hyväksyi 12 kuukauden vuokran määrää vastaavan määrän (340 000 euroa). Riitaista osuutta käsiteltiin kaikissa oikeusasteissa. Oikeudenkäyntien aikana vuokranantaja ilmoitti sille aiheutuneen kokonaisvahingon määrä nousseen 3,5 miljoonaan euroon.
Korkein oikeus katsoi päätöksessään, että 12 kuukauden vuokraa vastaavaa korvausta ei ole aihetta korottaa. Päätöksessä tunnistettiin, että uudelleenvuokraus on vaikeaa. Kuitenkin vuokranantaja on ammattimainen kiinteistösijoittaja, jolta voidaan edellyttää vuokraukseen liittyvien riskien ymmärtämistä. Ajatus siis on, että kiinteistönomistaja kantaa liiketoimintariskin asiassa.
Tuomion perusteluista on pääteltävissä, että vaikka kohde oli tyhjillään kolme vuotta, on 12 kk vuokraa vastaava korvaus on tavanomaista isompi, koska määrässä on jo otettu huomioon kohteen vaikea vuokrattavuus.
On muistettava, että annetusta ei voi tehdä johtopäätöksiä siitä, miten vahingonkorvausta arvioidaan, jos vuokralainen päättää määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesti ilman laillista perustetta. Kyseessä on yrityssaneerauslain tulkinta.
Vuokralaisen maksukyvyttömyys pitkässä sopimuksessa ei toki muodostu näin isoksi ongelmaksi, mikäli kohde on hyvin uudelleenvuokrattavissa. Hyvällä sijainnilla kasvukeskuksessa ja ominaisuuksiltaan sellainen, että se sopii monenlaiseen toimintaan.
Huomattavaa kuitenkin on, että vuokranantaja ei voi luottaa määräaikaisen vuokrasopimuksen täyteen kassavirtaan riskitilanteissa. Tämä voi aiheuttaa painetta tarkastella erilaisia vakuuksia tarkemmin ja asettaa muita suojaavia ehtoja jo sopimusta tehdessä. Omistajan riskinhallinta perustuu vahvasti vuokralaisen valintaan, vakuuksiin sekä myös portfolion hajautukseen.
Ammattitaitoinen toimitilavälittäjä osaltaan keskittyy vuokralaisen valintaan jo ensimmäisestä yhteydenotosta lähtien. Toimitilavälittäjän on tärkeä ymmärtää vuokralaisehdokkaan liiketoimintaa ja tämän takia välittäjällä usein on paljon kysymyksiä vuokralaisehdokkaalle, usein jo ennen ensimmäistä näyttöä.
Ulla Lyytinen, liiketoimintajohtaja, toimitilat
