Toimitilojen kiinteistöarviointi
26.10.2020
Kiinteistöarviointi on asiantuntijapalvelua, jossa määritetään kiinteän omaisuuden tai kiinteistöön kohdistuvan oikeuden arvoa. Yleensä arvio tilataan päätöksenteon tueksi, on sitten kyseessä luototus, verotus tai kaupanteko.
Kiinteistönarvioinnissa yleisimmin käytettäviä arviointimenetelmiä ovat kauppa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä ja kustannusarvomenetelmä. Käytännössä käytetään usein useampaa menetelmää rinnakkain parhaan lopputuloksen takaamiseksi.
Kauppa-arvomenetelmä on yleinen asuinhuoneistojen ja -kiinteistöjen käyvän arvon arvioinnissa. Kun arvioitavaa kiinteistöjä verrataan muiden kiinteistöjen toteutuneisiin kauppahintoihin, on menetelmä yksinkertainen ja toimiva, mikäli vertailukauppoja on riittävästi. Haasteita syntyy, mikäli vertailukauppojen edustavuus ei kestä vertailua. Näin voi käydä, jos kohteiden ominaisuudet eroavat toisistaan, tehdyt kaupat eivät ole riippumattomia toisistaan tai tapahtuu nopeita markkinamuutoksia. Yleistä myös on, että toimitiloista ei ole saatavilla laajoja kauppatietoja, minkä vuoksi tämä menetelmä harvoin sopii yksinään toimitilojen arviointiin.
Tuottoarvomenetelmää sen sijaan käytetään laajalti toimitilojen arvioinnissa. Tuottoarvomenetelmässä arvioitavan kohteen arvo määritellään kohteesta saatavan nettovuokratuoton perusteella. Kiinteistön markkina-arvo siis perustuu sen kykyyn tuottaa tuloa. Onkin tärkeää selvittää kohteen vuokrausaste, sopimusten markkinaehtoisuus sekä vuokrasuhteen pituus.
Kustannusarvomenetelmää käytetään erityisesti tilanteissa, joissa vertailukauppoja ei ole saatavilla tai kun kyseessä on erikoiskäyttöinen rakennus tai rakennus, joka ei tuota tuloa. Samoin esimerkiksi vakuutusarvioinnissa käytetään usein kustannusarvomenetelmää. Kustannusarvomenetelmään perustuva kustannusarvo vastaa kohteen todennäköisiä rakennuskustannuksia. Kustannusarvolla tarkoitetaan arvioitavan rakennuksen kanssa samankaltaisten rakennusten todennäköisten rakentamiskustannusten mukaan määriteltyä arvoa.
Mikäli muutoin ei ole määritelty, näiden arviointimenetelmien avulla selvitetään kohteen markkina-arvoa. Markkina-arvo on todennäköisin hinta, joka voidaan kohtuudella olettaa saatavan markkinoilta. Se on paras hinta, jonka myyjä voi kohtuudella saada, ja edullisin hinta, johon ostaja voi kohtuudella päästä.
Toimitila-arviossa on tärkeää myös olla selvitys vallitsevasta markkinatilanteesta. Yleisiä markkinatekijöitä ovat yleinen taloudellinen tilanne, korkotaso ja mahdolliset laki- tai veromuutokset. Alueellisia markkinatekijöitä ovat elinkeinorakenne, työllisyys, kasvunäkymät ja koulutustaso. Näiden yleisten ja sijaintitekijöiden lisäksi kiinteistön arvoon luonnollisesti vaikuttaa arvioitavan kohteen omat arvotekijät. Arvioitsijaa kiinnostaa rakennuksen ikä, suunnittelu, materiaalit, tekninen kunto ja tehdyt korjaukset. Mikäli rakennuspaikalla on käyttämätöntä rakennusoikeutta, vaikuttaa mahdollinen jäljellä oleva rakennusoikeus kiinteistön arvoon. Toimitiloissa arvotekijät johdetaan pitkälti tiloissa tehtävän toiminnan vaatimuksista kuten lastausalueet, tilan sisäkorkeus ja näkyvyys.
Autamme kaikenlaisissa toimitilojen kiinteistöarvioinneissa. Ole yhteydessä!
toimitusjohtaja Rauno Nurmi, OTM, LKV
rauno.nurmi(at)logistila.fi tai p. 050 5522 683
aluepäällikkö Ulla Lyytinen, YTM, IAT, LKV, AKA
ulla.lyytinen(at)logistila.fi tai p. 040 7760 538
